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卖房时应避免签订单边合同或在空白A4纸的固定位置上签字

周争锋 发表于[2019-04-08]

   开庭时常碰见出卖人辩称,买受人提交的主体变更书或首期款监管协议,出卖人签字时上面的内容是空白的,约定的内容不是出卖人的真实意思表示,也不认识最后的实际购买人。不过最终法院均是按照书面合同上约定的内容和时间认定的案件事实。 
   最近发现一种新玩法,中介让买卖双方事先在空白A4纸固定位置处签名并按指纹,说这样做的主要目的是为了以后可以重复打印网签合同,方便买受人更换贷款银行,出卖人完全不考虑这其中的风险。
   今天就聊下这个话题。
    一、 签订单边合同的法律风险
   实践中买卖双方均有签订单边合同的情况。
   1.买受人签订单边合同主要发生在出卖人是两个共有权人时,中介先让买受人和其中的一个出卖人签订买卖合同,然后把买卖合同留在中介处,说是等另外一个共同产权人签字,谁知道最后共同产权人签字时,在合同上做了更改,或在合同备注出让中介填写了诸如出卖人实收、家具不包含在房价里面、买受人已经看房并同意按照现状交易的约定。买受人拿到合同后,也不注意,履行时发现合同被人动了手脚,不履行打官司时,法院按照谁主张谁举证的原则,买受人举证不能承担不利的法律后果。
   还有一类是中介称出卖人在外地,先让买受人签字,他们拿上合同去外地找出卖人签字,出卖人在签字时,会对合同的空白条款作出填写,或要求中介在备注条款增加对其有利的内容。
   2.出卖人签订单边合同主要是卖房心切,在委托中介出售房产时签署了单边合同。还有的单边合同发生在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时,另外就是借名买房的实际控制人手里也拿有登记产权人事先签名的单边合同。
   3.签订单边合同存在的法律风险
   最高法在(2018)民申3112号案件中明确了法院审理单边合同的规则,一方将留有空白内容的合同交于合同相对方的,应视为对合同内容中约定事项的无限授权,合同相对方在空白部分可以填写相应内容。
  《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
  《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”
  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
   4.即便是签订单边合同或单边签订首期款监管协议时,也应注明签字时间,不让写签名时间时,应对整个合同或协议拍照留存,并固定好该证据。这样做只是为了说明对方签字的时间,一定是在你的时间之后,证明自己履行合同的时间,特别是在单边签订首期款监管协议时,尤其应该注意保留自己签字时间的证据。
    二、 买卖双方在空白A4纸的固定位置上签字的法律风险
   1.在一方不履行时,约定双方的解约条件,比如返还定金互不追究责任。
   2.在一方迟延履行时,约定经双方协商,对履行期限进行变更。
   3.以合同附件的方式,变更前面合同的约定,比如监管首期款的时间,房产交付的时间,税费的承担等涉及核心利益的条款。
   4.生成主体变更确认书,变更买受人的履行主体增加新的买受人。
   5.对买受人而言,赎楼时可能会成为出卖人的担保人。
   6. 随时打印不同时间的网签合同,起到延期监管首期款办理时间的作用。
   7.不经出卖人同意做低或做高网签合同价,在担保公司配合下高评高贷或低价一次性付款规避税费。
   在空白A4纸上签名并按指纹,风险应该不止我上面举例的几种,实在想不明白,出卖人在空白A4纸上签名,除了给自己挖坑外,还有啥意义。
   合同应以面签为宜,不签订单边合同,不在空白A4纸的固定位置上签字,要确保合同的同一性、有效性与真实性。用多页A4纸打印的合同,签订后需要加盖骑缝章或双方逐页签名,证明所签订的合同是一个连贯的合同,没有骑缝章或逐页签名,容易在合同履行过程中产生问题。买卖双方签字后,中介公司收回合同统一盖章,自己要留存一份复印件要求中介公司注明,收回的合同复印件和原件保持一致的字样,避免中介公司擅自增加关于佣金的约定条款。

——周争锋2019年4月7日写于深圳
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