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深圳中院:查封房屋未必能够阻挡判决过户!

张茂荣 发表于[2019-07-05]


▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等



通说认为,因查封状态下的房屋无法办理过户手续,房屋买卖合同存在客观上不能履行的障碍,法院不会判决强制过户。


又因查封房屋不能强制过户,往往沦为业主恶意毁约的手段:制造查封,阻止交易。


在房价暴涨而违约金远不足以弥补买方损失,或买方坚决要求购买的情况下,如何破解在先查封实现强制过户是对买方代理律师智慧的考验。


信荣团队曾成功代理林伟光、林虹诉占晓查封房屋强制过户案,并获中律评杯2017年度十大合同案例,操作手法是:申请追加查封债权人为第三人参加诉讼——>请求判决买家代偿债务——>请求判决第三人申请解除查封——>请求判决强制过户。(点击下图看详细经过)



而深圳市中级人民法院审理的邓爱春、何季钊房屋买卖合同纠纷案彻底打破了人们的常规思维:即未追加业主债权人为第三人,亦未判决买方代偿,直接忽视查封的存在,判决业主办理过户手续!


基本案情:


房屋坐落于深圳市宝安区,2015年5月1日(恰逢当年“330政策”催生房价暴涨之时)签约,成交价178万。


2015年6月25日,房屋被卖方债权人因民间借贷纠纷查封,查封金额31万元,查封期限从2015年6月25日—2018年6月24日,查封状态延续至一二审期间。


买方向法院起诉,要求判决卖方继续履行合同,办理过户手续,支付延期履行违约金。


一审法院:因有查封,不能判决过户


深圳市宝安区人民法院一审认为:涉案房产查封状态至今未消除,因司法查封而存在物权转移的限制,在另案的司法查封状态消除之前,原告主张继续履行合同并办理过户手续,存在客观上物权转移受限制的障碍,故在上述司法查封状态消除之前,本院对原告关于继续履行合同的主张不予支持。


2016年1月25日判决:驳回买家的全部诉讼请求。


二审法院:既有查封,仍可判决过户


深圳市中级人民法院二审认为:涉案合同的履行过程中,买方作为购房人,积极履行了相关合同义务。已支付了定金5万元,因监管的首期款80万元已退回,故买方还需支付173万元的购房款。上述款项的数额远高于卖方拖欠债权人的借款数额,买方向卖方支付上述购房余款后,卖方完全有能力在偿付借款后申请解除查封,涉案合同继续履行不会影响债权人的权利。现买方享有购房资格,亦具备一次性支付剩余款项的能力,其有权请求继续履行本案合同。


2018年6月27日判决:


1、撤销深圳市宝安区人民法院一审判决;


2、买方应于本判决生效之日起十日内,将剩余购房款173万元一次性支付至卖方的个人账户,若卖方不配合提供个人账户,买方有权向深圳市宝安区人民法院申请提存该款项;


3、买方支付完上述购房款之日起三个工作日内,卖方应当协助买方向深圳市产权登记中心申请办理递件过户手续,过户产生的相关税费由买方承担。


(其他判项略)


可以看出,深圳中院的二审判决判项根本没有理会房屋尚在查封状态的事,没有判决在解封后过户,而是直接判决查封状态过户了,那么这种判决又是如何执行的呢?会不会沦为执行不能的法律白条?再往下看。


强制执行:已顺利执行完结


经检索《中国裁判文书网》,笔者发现该案最终的执行背景及过程是这样的:


2016年3月25日,深圳市前海合作区人民法院(简称前海法院)调解结案卖方与其债权人民间借贷纠纷案,调解确认金额30万,调解书生效后,卖方债权人一直没有申请人强制执行,也没有申请解除查封。


买卖纠纷诉讼期间,买方以利害关系人身份就对房屋的保全查封行为提出执行异议,愿意将31万元的保全金额全部支付到前海法院的账户作为该案财产的标的,请求法院裁定解除对卖方涉案房屋的查封。


执行异议听证时,卖方债权人表示未申请执行的原因是卖方依照调解书的规定履行了部分还款义务,坚决不同意解除查封(笔者严重怀疑其已与卖方达成攻守同盟)。


前海法院经审查认为:财产保全的主要目的是为了保证生效判决的有效执行。最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》第167条规定,“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的,人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产”。虽然该条规定未明确被保全人之外的其他人能否以提供担保财产为条件要求解除对保全标的物的查封,但结合立法本意和财产保全的宗旨,该院认为,只要能够提供合理的理由,并且有利于执行,其它利害关系人亦应有权提出此项要求。在本案中,前海法院的保全措施给买方的利益造成了明显的影响,买方与被保全的财产存在利害关系。买方提供的保全标的置换物为现金,明显更有利于执行。本案虽无证据证明买方所陈述卖方债权人虚假诉讼的情形,但卖方债权人在买方提出以足额现金担保的情况下,仍然不同意解除对涉案房产的查封,而且不能提供合理的解释,明显有悖于常理。


2016年12月1日,前海法院裁定:1、查封(应为冻结,笔者注)利害关系人买方提交的31万元现金作为民间借款案件的担保财产;2、在对上述现金查取财产保全措施之后,解除对涉案房屋的查封。



卖方不服,以请求提供担保财产并申请变更保全标的物的当事人只有被保全人方可行使该项权利,前海法院无权做扩大解释为由,复议至深圳中院。


深圳中院经审查认为:本院房屋买卖合同纠纷民事判决书已判决卖方应将涉案房产交付买方,故前海法院不应对涉案房产继续采取保全措施。根据上述生效判决,买方应向卖方支付剩余购房款人民币173万元,前海法院可变更保全措施为冻结上述购房款,申请保全人之合法权益亦不受影响。在被保全人卖方有足额财产可供保全之情况下,查封买方提交的人民币31万元,既无必要,亦不公平,本院予以纠正。卖方之复议请求,亦于法无据,本院不予支持。


2018年8月3日裁定如下:


1、撤销深圳市前海合作区人民法院(2016)粤0391执异21号执行裁定书;


2、变更本案保全措施为冻结买方应付给卖方之剩余购房款。


本裁定为终审裁定。


如此,最终通过冻结买方应付卖方购房款,解除房屋查封的方式,破解了过户障碍,使得二审查封过户判决得以顺利执行。



信荣说:买方策略有风险,中院判决有魄力,既有法规可突破


1、可以看出,买方起诉之初也知道查封是合同履行障碍,不解决查封可能败诉,故在起诉继续履行合同的同时,提出查封异议, 自愿为卖方提供等额现金担保,请求解封房屋,该策略存在担保款被执行而继续履行合同一旦败诉的巨大风险(理论上说任何诉讼都有败诉风险,而房屋强制过户因受政策影响,不确定性更大),故建议采用笔者如上追加卖方债权人为第三人一揽子解决的无风险诉讼策略;


2、二审期间,房屋尚处于有效查封状态,深圳中院基于公平原则考虑,仅仅依据买方应付购房款远高于卖方拖欠债权人借款数额,买方付款后,卖方有能力在偿付借款后申请解封为由直接判决过户,没有考虑到卖方收款后不还款不申请解封、卖方债权人亦不同意解封的情况,可以说完全是依法理、人情及社会的公平正义目标判决,突破了现有法律的刻板规定,有胆有识有魄力!


3、特别值得关注的是,本案二审判决于2018年6月27日,突破了2017年9月12日广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第21条不能判决过户的规定(21条原文:房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利),笔者认可深圳中院观点,不认可广东高院不区分情况一刀切的观点;


4、深圳中院判决查封房屋过户的条件:深圳中院直接判决查封房屋强制过户存在查封债权低于买方应付购房款的前提条件,如不具备该条件,除非买方自愿全部代偿,否则不会判决过户;


5、前海法院及深圳中院的变更保全措施观点也值得喝彩:确实,目前法律司法解释并没有案外人提供担保申请变更保全标的物的规定,前海法院依据法理和公平原则认定了案外人有权提出,深圳中院予以认可,并未申请人(买方)申请、在被保全人(卖方)和保全申请人(卖方债权人)拒不同意的情况下,依职权直接变更保全措施为冻结买方应付卖方购房款(笔者认为法院裁决应以当事人申请为前提,更为妥当的方式应为买方二审判决后主动申请冻结应付购房款);


6、如笔者给律师同仁分享的《律师谋略》所言,律师诉讼策略非常重要,律师要敢于尝试,敢于突破,不受拘束,不惧失败:中国不是判例法国家,个案法官的自由裁量权很大,同案不同判的情况也时有发生,在法律规定不明晰甚至不符时,律师思维不应为法律法条框架所限,亦不应因没有过司法判例望而却步,而应结合实际情况,运用法律原理,合理合法,有礼有节,据理力争,实现委托人利益最大化!


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信荣说:“信荣说,说房市”简称,信荣律师房市观点,不可不知。